Locuinta P+1, Bucuresti, Sector 1

Va salut,

Eu sunt Alex si urmaresc subiectele de pe aceasta arie de foarte mult timp, inca de pe vremea cand nu aveam planuri pentru asa ceva. Acum a venit momentul sa planuiesc asa ceva si am nevoie, precum ceilalti colegi, de sfaturi din partea voastra.

Pe scurt, este vorba despre constructie unei locuinte P+1, in Bucuresti, Sector 1.

Date despre teren:

Terenul are o suprafata totala de ~330 mp, dispusa, precum celelalte loturi, pe lungime, 33 x 9.7 m. In momentul de fata, pe acest teren se afla o casa batraneasca, conectata la toate utilitatile, dar care urmeaza sa fie dezafectata imediat ce demarez constructia.

Conform certificatului de urbanism si a parerii arhitectului, maximum ce se poate construi pe aceasta suprafata trebuie sa se incadreze in urmatoarele limite:

- Retragerea fata de limita de proprietate este de 5 m, conform retragerii vecinilor.
- Va trebui sa pastrez o distanta de 90 cm fata de vecinul din lateral dreapta, unde exista un teren viran.
- Va trebui sa pastrez o distanta de 250 cm fata de vecinul din lateral stanga, unde exista o casa asemanatoare celei batranesti care exista pe terenul meu.
- Retragerea fata de fundul proprietatii n-o mai tin minte, insa in niciun caz nu voi ajunge la aceasta.

Mentionez ca alinierea la hotar sau calcan este aproape imposibila, deoarece vecinul din lateral dreapta considera ca i-am furat din teren, iar celui din stanga i-as lua tot soarele si avand in vedere ca sunt niste oameni deosebiti nu vreau sa ii pun intr-o postura dificila.

Anyway, dupa un mic calcul, reiese ca eu pot construi pe o latime de 9.7 metri minus retragerile laterale totale de 3.4 metri, adica 6.3 metri. Nu este nici cel mai putin lat teren pe care s-a construit si nici nu este unul normal. Este doar.. atipic.

Momentan pornim, impreuna cu arhitectul, de la compartimentare. Pana acum, dupa 2 scurte intalniri ne-a reiesit ce se gaseste in atasament.

Din pacate, fiind doar un draft, nu este chiar exact ca si pozitionare ferestre, usi, etc., insa le vom rezolva pe parcurs. Pentru ca cei care vizioneaza planurile, ca sa va faceti o idee vizavi de pozitionare, veti vedea pe una dintre latimile casei se regaseste o fereastra mai mare, care de fapt va fi o usa glisanta care va da inspre o terasa/foisor din spatele curtii.

Astept parerile voastre, in special critice.

Va multumesc.

Sa fie intr-un ceas bun!
1. Cate persoane vor locui? Mi se par multe dormitoare.
2. Pentru 4 dormitoare ar fi bine sa mai puneti o baie sus.
3. Cum vedeti amplasata bucataria?
5. Camara?
6. Camera tehnica? De fapt cum va veti incalzi? Cat credeti ca ar trebui sa va coste incalzirea in lunile de iarna?
7. Caramida sau BCA? Zidul va fi de 30cm+15cm izolatie?

dUa, on 01 septembrie 2015 - 18:01, said:

Pastreaza bransamentul electric actual pana la finalizarea constructiei,apoi daca e cazul poti cere un spor de putere.

@kendo, multam fain.

1. Vor locui 4 persoane. Eu si a mea jos, iar sus copiii. Unul dintre dormitoare este de fapt birou.
2. Intr-adevar, este un punct bun de vedere cu baia, insa hotararea a fost luata, adica ii lasam sa faca pe ei. )
3. Nu reusesc sa vizualizez bucataria. Asta ramane in sarcina arhitectului. Tot ce pot spune este ca nu imi doresc ca aerisirea hotei si camarei sa fie in fata casei.
4, 5, 6. Nu voi avea camera tehnica. Centrala pe gaze va fi incastrata in mobilierul din bucatarie, cumva. Nu vad rostul unei camere tehnice din moment ce am doar o centrala micuta. In rest, conexiunea de internet va fi prin reteaua electrica, deci nu voi avea nevoie de routere, etc. Probabil va fi o caseta pe undeva pentru astea.
Habar nu am cat va costa incalzirea, insa voi avea in vedere o izolatie conforma, normala, fata excese absurde.
7. Cat despre caramida sau bca, cred ca este prematur de discutat. Astept sa finalizam proiectul si ulterior sa facem calcule.

@anaki

Multumesc pentru info. Asa am de gand, insa nu stiu daca se poate sau nu. Voi vedea la momentul respectiv.

Multumesc pentru implicare.

Succes cu constructia!
E destul de dificila proiectarea unei case pe teren ingust. Planurile sunt in varianta aproape finala (ma refer la forma casei)?

dUa, on 01 septembrie 2015 - 21:55, said:

Cu placere

dUa, on 01 septembrie 2015 - 21:55, said:

Ma gandesc ca va fi open space, nu? Pentru ca altfel va fi destul de dificil sa o integreze

dUa, on 01 septembrie 2015 - 21:55, said:

Cred ca ar trebui sa faci o previziune, un punct de referinta dpdv al costurilor, pentru a vedea cum va arata izolatia conforma
Eu zic sa uramaresti putin discutia din link-ul urmator pentru a putea vedea ce reprezinta o un calcul de izolatie: http://forum.softped...0#entry16616667

Edited by Kendo, 01 September 2015 - 22:12.

dUa, on 01 septembrie 2015 - 21:55, said:

O sa plingi.

Kendo, on 01 septembrie 2015 - 22:10, said:

"Nu voi avea camera tehnica. "
"O sa plingi"
Asa e . Traiul la casa e cam imposibil fara un spatiu pentru depozitare de alimente sau alte lucruri utile ce necesita dosirea intr.un loc protejat.
Daca pe orizontala nu te poti extinde datorita impunerilor din CU , atunci poti alege varianta pe verticala -realizarea unei camere tehnice (demisol-subsol) pe o jumatate din suprafata ocupata de living-bucatarie si cu scara sub cea pentru parter-etaj.

@Sergiu - Da, planurile sunt aproape de varianta finala. Intr-adevar, este destul de iritant sa te gandesti la o compartimentare pe o asemenea suprafata, insa astea-s posibilitatile.

@Kendo - Da, va fi open-space din 2 motive: a) Nu prea suntem cu gatitul in bucatarie, iar o ciorba la 2 luni nu strica. Nu-mi displace mirosul de mancare atat timp cat nu-mi intra in dormitor.

@doarunom - Am prevazut camara pentru alimente, insa nu este desenata deoarece camara este din mobilier. (sugestia arhitectului). Ce parere ai?

Vizavi de previziunea pentru zidarie si izolatie: Da, ai dreptate, insa as prefera ca acest calcul sa-l faca cineva avizat. Eu sunt plictisit teribil de calcule la serviciu. Voi reveni si cu acest calcul.

Va multumesc pentru sugestia cu camera tehnica. O voi lua in considerare la discutia cu arhitectul. V-am spus ca dpmdv nu este musai, dar ca de obicei, imi asum deciziile.

Also, ca sa completez la limitarile din CU, mai am si inaltimea maxima de P+1, maximum 7.5 metri la inaltimea cornisei. (Desi este un cartier de case la curte, TOTUSI, vecinul din spatele casei este un bloc construit in 2014 cu, atentie, 8 etaje.)

O decizie de ultim moment este ca parterul va avea o inaltime utila de 3.00 m. Etajul va avea o inaltime incadrata in limitele normale. (vedem ce zice arhitectul).

As vrea ca acest subiect sa fie cat se poate de transparent. De fiecare data cand citeam mesajele altora, ma gandeam la preturi, dar nimeni nu vorbea de sume.

Asadar, arhitectul pe care mi l-a recomandat un prieten, are un fee de 7E/mp. Nu stiu care sunt preturile din piata si nu stiu daca am vreun discount sau ceva, insa omul este placut si nu ma intereseaza daca platesc putin sau mult.

That`s prettty much all. Daca am uitat ceva, revin. Astept intrebari.

Va multumesc pentru mesaje.

Edited by dUa, 02 September 2015 - 08:51.

Dormitorul 3 are o fereastră pe latura care e la 90 cm de gard. Nu e voie cu așa ceva:
Codul Civil
"Art. 615
Distanța minimă pentru fereastra de vedere
(1) Este obligatorie păstrarea unei distanțe de cel puțin 2 metri între fondul, îngrădit sau neîngrădit, aparținând proprietarului vecin și fereastra pentru vedere, balconul ori alte asemenea lucrări ce ar fi orientate către acest fond.
(2) Fereastra pentru vedere, balconul ori alte asemenea lucrări neparalele cu linia de hotar spre fondul învecinat sunt interzise la o distanță mai mică de un metru.
(3) Distanța se calculează de la punctul cel mai apropiat de linia de hotar, existent pe fața zidului în care s-a deschis vederea sau, după caz, pe linia exterioară a balconului, până la linia de hotar. Distanța, și în cazul lucrărilor neparalele, se măsoară tot perpendicular, de la punctul cel mai apropiat al lucrării de linia de hotar și până la această linie."

Spațiu pentru depozitare nu faci? O debara măcar?

dUa, on 02 septembrie 2015 - 08:50, said:

Eu la bloc am boxa jos -la subsol de 6-7 mp si podul (cu amprenta identica a apartamentului de 2 camere) , unde mi-am depozitat tot felul de lucruri.
Daca nu le avem , banuiesc ca toate lucrurile le puneam amanet prin curtea vecinilor cu case sau faceam un cort provizoriu in padurea de langa mine
Sau imi sufocam spatiul util de la interiorul apartamentului . Pe care eu  mi l-am dorit cat mai aerisit . Fara zorzonele , dulapuri si acareturi de mancat spatiu.

Edited by doarUNom, 02 September 2015 - 10:00.

radunic, on 02 septembrie 2015 - 09:45, said:

Multumesc frumos pentru observatie, radunic. Am uitat sa precizez ca acea "fereastra" este de fapt o zidarie din caramida de sticla, ceea ce este permis, conform spuselor arhitectului.

Asta cu spatiul pentru depozitare inca n-am luat-o in calcul. (?!) Diseara ma vad cu arhitectul si revin cu modificarile.

@doarunom - Stim, cunoastem astfel de situatii. Eu voi avea podul unde voi avea depozitare permanenta, dar pentru depozitarea temporara (aspirator, etc) nu am inca un plan.

Multumesc pentru raspunsuri.

dUa, on 02 septembrie 2015 - 10:23, said:

Nu mai folositi zidaria de caramida de sticla pe post de tamplarie exterioara.  In conformitate cu modificarile aduse la C107/1 in decembrie 2010 tamplaria exterioara nu are voie sa aiba o valoare medie a coeficientului de transfer termic mai mare de 1,3 W/(mpK).

Iti recomand sa folosesti aceeas calitate de tamplarie ca pentru restul casei doar ca sa fie cu geamul mat, sablat.. Si iti recomand sa iei in calcul o valoare chiar mai mica de 1,3 W/(mp K).
Si arhitectului ii poti transmite recomandarea mea.

Exista un zvon conform caruia daca un constructor vede ca o ai terenul intr-o zona mai buna automat iti oferteaza un pret mai mare. Ai idee daca e adevarat. Adica aceeasi casa daca ar fi sa ti-o construiasca in Bragadiru spre exemplu ti-ar oferta 400 E/mp la gata, iar in cazul in care ai construi intr-o zona mai scumpa ti-ar oferta 600E/mp la cheie. Se poate asa ceva?

Edited by Bylly00, 02 September 2015 - 15:33.

Daca isi gaseste clientul, cred ca poate sa faca si invers.

Din cauza unor intamplari nefericite ne-am hotarat ca pe viitor sa alocam un buget generos catre sanatate si timp personal. Din acest motiv, coroborat cu investitia mare in achizitia terenului, am hotarat sa limitam investitia in casa, mai bine spus in elemente "diferentiatoare" fata de o casa obisnuita. Astfel, dupa ping-pong-ul de idei pe care l-am avut cu arhitectul, am hotarat sa ramanem la o varianta simpla care sa serveasca scopului familiei, adica finalizarea constructiei si locuirea in acelasi an deoarece refuz sa mai platesc chirie.

Desi nu este finalizat proiectul si mai sunt cateva detalii care se vor schimba, voi incerca sa postez fiecare pas pe care il facem deoarece si eu ma informam la randu-mi din topicurile colegilor si imi doream sa vad toti pasii.

Astfel, atasez varianta pe care mi-as fi dorit-o si varianta pe care am ales-o, conform celor de mai sus.

La varianta pe care am ales-o, vom avea urmatoarele modificari:

1. Garajul va avea usa de acces din interiorul curtii.
2. Acel "balconas" va disparea, iar in locul lui va ramane o fereastra cu rol de luminator.
3. Usa va fi acompaniata de o "copertina".
4. Podul va avea 2 ferestre pe post de luminatoare, dar nu rotunde, asa cum apare in poze.
5. Podul va fi inaltat deoarece in poze are o inaltime de 110 cm.
6. Vor exista si alte detalii pentru imbunatatirea aspectului.

Acel nu-stiu-cum-ii-zice detaliu in V de pe acoperis, din dreptul usii, va ramane acolo deoarece este printre putinele chestii care "trage" de casa sa nu fie complet lipsita de personalitate.

PS: Podul va fi unul foarte inalt [oficial, nelocuibil, dar la infuzia recenta de refugiati sirieni s-ar putea dovedi util ulterior :)], cca. 350 cm, cu un acoperis in 2 pante cu inclinatie mare.

Posibil sa fie o hidosenie, insa asta este ceea imi trebuie cel putin pana la sfarsitul anului viitor.

Pareri?

Edited by dUa, 29 September 2015 - 13:51.

La plan parter si plan etaj s-a schimbat ceva?

Parerea mea, din exterior, e sa nu fii extremist . Adica intre prima si ultima poza e o diferenta de la cer la pamant. Nu exista o cale de mijloc in care ceea ce construiesti sa aiba un pic de personalitate? Nu cred ca putina personaliate a casei ii cresc costurile substantial.

Ai certificat de urbanism?
Din cate imi amintesc retragerea laterala in sectorul 1 poate fi:
- 0m - calcan(aici ai nevoie de acordul vecinului)
- minim 3m (jumatate de din inaltimea la cornisa, dar nu mai putin de 3m parca era formularea)
- orice alta valoare mai mica de 3m dar cu PUD (plan urbanistic de detaliu)
Atentie ca PUD-ul costa. Implica urbanist, atentii, timp mult pierdut care se adauga la termenele pt autoriztia de construire si cea de demolare.
Mai exista si portita cu autorizatia de consolidare si extindere daca te ajuta in vreun fel pozitia casei batranesti.
Asigura-te ca arhitectul tau cunoaste regulamentul de urbanism in Bucuresti si practicile din Sectorul 1. Codul civil (de acolo vine retragerea aia de 0.9m) este valabil in localitatile unde nu exista regulament de ubanism.