Pagini: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63
Am vazut ieri la TV ca s-a lansat acest proiect.
Ei sunt laudati ca au preturi mici, dar si suprafete mici : EVZ
Site oficial : www.rasarit-de-soare.ro
Zona e cam dubioasa, da' cine stie, in viitor ...
Ramane de vazut cat succes o sa aiba acest proiect.
de ce zici ca e dubioasa zona? ai fost vreodat ala auchan ? nu mi se pare nimic dubios acolo...
QUOTE (bebelina1 @ Feb 1 2008, 22:08) 
de ce zici ca e dubioasa zona? ai fost vreodat ala auchan ? nu mi se pare nimic dubios acolo...
incearca 100m mai in spate
E uluitor ce pot sa scoata unii pentru reclama :
2 minute de auchan
5 minute de magazinul titan
7 minute de parcul titan
8 minute de parcul cuza
10 minute de stadionul lia manoliu
statia titan - 5 minute
statia grigorescu - 5 minute
costin georgian - 7 minute
muncii - 10 minute
Asa ar putea spune fara probleme ca si unirii este la 15 minute, iar bucurestiul poate fi traversat fara probleme in 25.
In plus, verificati harta ca sa va dati seama ca auchan are iesire directa la str.bratarii. Nu mai incap inca 7 blocuri acolo. Iar in spate - numai tiganie si noroaie.
2 minute de auchan
5 minute de magazinul titan
7 minute de parcul titan
8 minute de parcul cuza
10 minute de stadionul lia manoliu
statia titan - 5 minute
statia grigorescu - 5 minute
costin georgian - 7 minute
muncii - 10 minute
Asa ar putea spune fara probleme ca si unirii este la 15 minute, iar bucurestiul poate fi traversat fara probleme in 25.
In plus, verificati harta ca sa va dati seama ca auchan are iesire directa la str.bratarii. Nu mai incap inca 7 blocuri acolo. Iar in spate - numai tiganie si noroaie.
In acest complex cea mai ieftina garsoniera costa 49000Euro (tva inclus) si 8400(tva inclus) un loc de parcare suprateran=>57400euro
DAR:
-garsoniera e la parter
-are 30 mp utili + un balconas de 3,6 mp
-7 blocuri de 11 nivele, 1000 locuinte din care aprox. jumate sunt garsoniere
-daca urci la etajul 1 mai dai 4000E
In concluzie 1600E / mp util nu este asa ieftin cum se incearca sa se promoveze
DAR:
-garsoniera e la parter
-are 30 mp utili + un balconas de 3,6 mp
-7 blocuri de 11 nivele, 1000 locuinte din care aprox. jumate sunt garsoniere
-daca urci la etajul 1 mai dai 4000E
In concluzie 1600E / mp util nu este asa ieftin cum se incearca sa se promoveze
QUOTE (VVVV @ Feb 1 2008, 22:26)
...
In plus, verificati harta ca sa va dati seama ca auchan are iesire directa la str.bratarii. Nu mai incap inca 7 blocuri acolo. Iar in spate - numai tiganie si noroaie.
In plus, verificati harta ca sa va dati seama ca auchan are iesire directa la str.bratarii. Nu mai incap inca 7 blocuri acolo. Iar in spate - numai tiganie si noroaie.
Da, asta cam asa e, si cu toate astea zona aia e in plin avant imobiliar, cred ca din cauza terenului care e ieftin. E deja al 3-lea proiect din zona. Mai sunt Citadella Titan si Evocasa Armonia (asta e chiar pe Liviu Rebreanu).
Rasaritu' are avantaju ca are preturile cele mai mici dintre astea 3. Dar nu si cele mai mici suprafete! Mai e si cel mai aproape de Auchan. Asa ca in loc sa iesi din casa pentru cumparaturi de la magazinu' din colt, te duci la cumparaturi la hypermaketu' de dupa gard
. Asta iti cam economiseste din timp. Si cred ca o sa fie si Mall-ul ala aproape. Din nou nu e un lucru rau pentru zona. Dar dupa cum bine subliniai e cam jale cu tiganii si noroaiele din spate. Cred ca daca nu stipuleaza astia in contract ca o sa faca ziduri electrificate si de cel putin 2 metri inaltime nu o sa ma bag la asa ceva.
Ramane de vazut si cat o sa coste locul de parcare. E tentant din prisma pretului si a cartii de vizita a dezvoltatorului.
Daca as avea bani mi-as lua fara sa ezit la Quadra Place, dar din pacate la ce preturi se stipuleaze acum acolo, nu prea am sanse. Trist e ca si proiectul ala era destinat familiilor tinere si acum a ajuns sa fie considerat de lux.
developerii sunt cei care au construit quadra place. bune referinte
suprafete mici, multe garsoniere=> bloc de nefamilisti.
suprafete mici, multe garsoniere=> bloc de nefamilisti.
Rasarit de soare:
+.este primul ansamblu unde poti sa-ti vinzi locuinta veche si sa-ti iei una noua fara efort financiar (asta acum)
(un loc de parcare in subteran e 11KE, si afara 7KE dar fara TVA)
-.daca le dai toti banii acum si intri in posesie peste 2 ani aprox. ei dau bonus 5%, dar daca ii pun la banca iau 16% =>sunt prea zgarciti
Sa speram ca pe aceasta plaja de preturi o sa apara si oferte mai bune, nu se poate sa dai pe un apartament ceausist peste 100KE
+.este primul ansamblu unde poti sa-ti vinzi locuinta veche si sa-ti iei una noua fara efort financiar (asta acum)
(un loc de parcare in subteran e 11KE, si afara 7KE dar fara TVA)
-.daca le dai toti banii acum si intri in posesie peste 2 ani aprox. ei dau bonus 5%, dar daca ii pun la banca iau 16% =>sunt prea zgarciti
Sa speram ca pe aceasta plaja de preturi o sa apara si oferte mai bune, nu se poate sa dai pe un apartament ceausist peste 100KE
Pentru cei pasionati de quadra place:
- de pasti se lanseaza quadra place 2, exact langa primul
- o sa aiba de lucru la greu pitestenii de la Conarg
- de pasti se lanseaza quadra place 2, exact langa primul
- o sa aiba de lucru la greu pitestenii de la Conarg
QUOTE (val18 @ Feb 2 2008, 13:49)
Pentru cei pasionati de quadra place:
- de pasti se lanseaza quadra place 2, exact langa primul
.....
- de pasti se lanseaza quadra place 2, exact langa primul
.....
Asa am auzit si eu, insa la ce preturi sunt acum la Quadra Place, cel mai probabil ca la Quadra Place 2 nu o sa fie prea departe, adica cel mai probabil in jur de 150k pentru un 2 camere.
Dar deh, acolo e zona mult mai buna cel putin din punct de vedere al vecinilor.
Am fost azi pe la Auchan si am vazut imprejurimile. Erau cateva blocuri pe langa, de nefamilisti sau asa pareau, care aratau exact ca alea din Ferentari. Am vazut si un bloc plin de antene de satelit. Asta in partea de nord a complexului Rasarit de Soare. Nu am fost sa ma uit pana in spate ca nu era asfaltat si era plin de noroaie.
QUOTE (val18 @ Feb 2 2008, 12:02)
-.daca le dai toti banii acum si intri in posesie peste 2 ani aprox. ei dau bonus 5%, dar daca ii pun la banca iau 16% =>sunt prea zgarciti
Un offtopic financiar
Eu zic ca un calcul mai real ar fi altfel:
- pretul e probabil in EUR (mai ales acum)...dobanda la EUR e cam 4% la depozite (pe doi ani 8.16%...minus 16% impozit 6.85%)
- 5% e reducere la tot pretul desi platesti 75% in plus (pentru ca 25% oricum ar trebui sa platesti ca sa cumperi un apartament fara reducere)...rezulta o reducere de 6.66%...comparativ diferenta nu este mare, 0.19%. Daca faci greseala si lichidezi depozitul in cash mai ai un comision de ridicare numerar de 0.5%, ceea ce inclina balanta invers.
La randamentele descrise mai sus, depozitul nu castiga prin randamentul mai bun ci prin riscul mai scazut.
Revin si spun ca la etajul 1 e cam 1760/mpu ieftineala de la Conarg
Am atasat si preturile reale de astazi
Am atasat si preturile reale de astazi
QUOTE (val18 @ Feb 3 2008, 00:00)
Revin si spun ca la etajul 1 e cam 1760/mpu ieftineala de la Conarg
Am atasat si preturile reale de astazi
Am atasat si preturile reale de astazi
Imi explci si mie cum ai ajuns tu la 1760 ?
; Multumesc,
Madalin
P.S. TOTUL (adica suprafata totala construita se imparte) la valoare.
P.S. TOTUL (adica suprafata totala construita se imparte) la valoare.
[/quote]
e vorba de o valoare aproximativa care include TVA pt o garsoniera la etajul 1 si e mpu (metru patrat util)
53550E /30mpu=1785 E/mpu cu tva inclus
Daca imi dai voie sa speculez si eu anumite aspecte iesite din sabloane
[/quote]
e vorba de o valoare aproximativa care include TVA pt o garsoniera la etajul 1 si e mpu (metru patrat util)
53550E /30mpu=1785 E/mpu cu tva inclus
Daca imi dai voie sa speculez si eu anumite aspecte iesite din sabloane
QUOTE (val18 @ Feb 3 2008, 16:28)
P.S. TOTUL (adica suprafata totala construita se imparte) la valoare.
e vorba de o valoare aproximativa care include TVA pt o garsoniera la etajul 1 si e mpu (metru patrat util)
53550E /30mpu=1785 E/mpu cu tva inclus
Daca imi dai voie sa speculez si eu anumite aspecte iesite din sabloane
e vorba de o valoare aproximativa care include TVA pt o garsoniera la etajul 1 si e mpu (metru patrat util)
53550E /30mpu=1785 E/mpu cu tva inclus
Daca imi dai voie sa speculez si eu anumite aspecte iesite din sabloane
Niciodata , dar niciodata nu se calculeaza mp util ... Cred ca ar fi trebuit sa invatati aceste lucruri pana acum.
O sa pot sa vb despre acest proiect cand o sa m toate detaliile ca sa pot face un studiu.
Multumesc,
Madalin
QUOTE (MadalinIlie @ Feb 3 2008, 21:32)
Niciodata , dar niciodata nu se calculeaza mp util ... Cred ca ar fi trebuit sa invatati aceste lucruri pana acum.
Calculatia pe metru patrat construit este un artificiu de marketing care face ce face orice reclama : iti da impresia ca iei mai mult si mult mai ieftin decat in realitate. Pentru cumparator conteaza metrul patrat util. Nimeni nu locuieste in pereti sau in casa scarii. Cu ce ma incanta pe mine ca la Edenia am 12mp din casa scarii, fata de 10 la Prisaca Dornei, daca, la aceeasi suprafata construita rezultata, cea utila este cu 9mp mai mica ? Din punct de vedere al pretului la apartamente, pretul pe mpu este cel mai potrivit pentru a face o comparatie. De aceea este evitat de orice dezvoltator.
ma bucur ca exista locatii la pret mai rezonabil, este o sansa pentru tineri. altfel zona este mai de periferie, sper insa sa se mai spele.
blocuri de confort III sunt si la Vitan Mall, tigani la fel, insa zona s-a civilizat de cand s-a construit Mall Vitan si bloculetele noi de pe Zizin.
si sa nu uitam, suntem in sectorul III, locul unde s-a investit cel mai mult in Bucuresti in ultimul cincinal, la nivel de primarie.
blocuri de confort III sunt si la Vitan Mall, tigani la fel, insa zona s-a civilizat de cand s-a construit Mall Vitan si bloculetele noi de pe Zizin.
si sa nu uitam, suntem in sectorul III, locul unde s-a investit cel mai mult in Bucuresti in ultimul cincinal, la nivel de primarie.
QUOTE (VVVV @ Feb 4 2008, 08:32)
Calculatia pe metru patrat construit este un artificiu de marketing care face ce face orice reclama : iti da impresia ca iei mai mult si mult mai ieftin decat in realitate. Pentru cumparator conteaza metrul patrat util. Nimeni nu locuieste in pereti sau in casa scarii. Cu ce ma incanta pe mine ca la Edenia am 12mp din casa scarii, fata de 10 la Prisaca Dornei, daca, la aceeasi suprafata construita rezultata, cea utila este cu 9mp mai mica ? Din punct de vedere al pretului la apartamente, pretul pe mpu este cel mai potrivit pentru a face o comparatie. De aceea este evitat de orice dezvoltator.
Salut VVVV,
Bineinteles ca ptr asta conteaza numai mp util in final; dar trebuie avut in vedere atat suprafata construita + dependintele. Conteaza foarte mult. Eu nu mai explic acum - poate a explicat cineva in trecut.
Chiar si ca strategie de marketing rasaritul cred ca iese mai bine decat la oricare alt proiect.
Multumesc,
Madalin
QUOTE (VVVV @ Feb 4 2008, 08:32)
Calculatia pe metru patrat construit este un artificiu de marketing care face ce face orice reclama : iti da impresia ca iei mai mult si mult mai ieftin decat in realitate. Pentru cumparator conteaza metrul patrat util. Nimeni nu locuieste in pereti sau in casa scarii. Cu ce ma incanta pe mine ca la Edenia am 12mp din casa scarii, fata de 10 la Prisaca Dornei, daca, la aceeasi suprafata construita rezultata, cea utila este cu 9mp mai mica ? Din punct de vedere al pretului la apartamente, pretul pe mpu este cel mai potrivit pentru a face o comparatie. De aceea este evitat de orice dezvoltator.
Ok, mergand dupa logica ta, ar trebui sa dai si cateva exemple din alta parte, unde ti se pare tie ca este mai ieftin... Ca sa ne dam si noi seama mai exact ce spui. Oricum, nu stiu de ce, dar am o banuiala ca nu cred ca o sa gasesti multe exemple...
QUOTE (MadalinIlie @ Feb 4 2008, 11:28)
Bineinteles ca ptr asta conteaza numai mp util in final; dar trebuie avut in vedere atat suprafata construita + dependintele. Conteaza foarte mult. Eu nu mai explic acum - poate a explicat cineva in trecut.
Daca in suprafata construita sunt si dependinte ( boxa, garaj ) bineinteles ca se adauga la rest. Dar nu este cazul. Atata timp cat este o parte comuna, eu personal nu sunt dispus sa platesc 1400 eur in plus pentru fiecare metru patrat din casa scarii. La fel, peretii se pot face in multe variante constructive, si poate ca pe mine nu ma avantajeaza pereti de 40cm din bca cand pot sa am 10cm pe structura de placocem. Este mai scump, dar e la fel de eficient termic si per total castig spatiu cat ar avea inca o camera.
Pentru relatia dintre dezvoltator si constructor, este normal sa conteze mp construiti. Daca as plati direct la constructor, asta as avea in vedere. Insa platesc la dezvoltator, ni general o suma dubla fata de cea pe care a platit-o el. In condiitiile astea, nu ma intereseaza cheltuielile lui - sunt sigur ca nici un dezvoltator nu vine cu facturile sa demonstreze cat a platit de fapt. Atunci de ce trebuie sa imi aduca la cunostinta cati metri construiti sunt in partile comune ca sa ii platesc eu ? Mie sa imi spuna cati pot folosi in interiorul apartamentului meu. De obicei, este o informatie pe care o scoti cu greu de la ei - multe "aproximatii", de parca nu ar avea planuri la centimetru. Pentru ca este cel mai cinstit indicator.
QUOTE (MadalinIlie @ Feb 4 2008, 11:28)
Chiar si ca strategie de marketing rasaritul cred ca iese mai bine decat la oricare alt proiect.
Comparativ cu altele, la metru patrat util ? Ma indoiesc.
QUOTE (maimeilet @ Feb 4 2008, 12:00)
Ok, mergand dupa logica ta, ar trebui sa dai si cateva exemple din alta parte, unde ti se pare tie ca este mai ieftin... Ca sa ne dam si noi seama mai exact ce spui. Oricum, nu stiu de ce, dar am o banuiala ca nu cred ca o sa gasesti multe exemple...
De ce oare am impresia ca este acelasi user pus pe reclama dar cu alt id
Am facut o calculatie cand inca ma gandeam unde sa contractez. Este aici http://forum.softpedia.com/index.php?showtopic=224529 .La vremea respectiva, comparatia arata cam asa :
Edenia : 153500 eur / 98 mp utili = 1566.32 eur/mp
Prisaca Dornei : 180000 eur / 103 mp utili = 1747.57 eur/mp
Evocasa : ( 120000 apt + 8000 garajul ) / 68 mp utili = 1882.35 eur/mp
Belvedere : ( 202300 eur apt + 17850 eur garajul ) /107 mp utili = 2057.79 eur/mp
Evident, preturile s-au schimbat mult de atunci. Cine doreste sa le actualizeze, este invitatul meu. Implica prea multe telefoane si discutii cu dezvoltatorii, de care nu am timp - si nici interesul - acum.
QUOTE (VVVV @ Feb 4 2008, 12:18)
De ce oare am impresia ca este acelasi user pus pe reclama dar cu alt id
Am facut o calculatie cand inca ma gandeam unde sa contractez. Este aici http://forum.softpedia.com/index.php?showtopic=224529 .La vremea respectiva, comparatia arata cam asa :
Edenia : 153500 eur / 98 mp utili = 1566.32 eur/mp
Prisaca Dornei : 180000 eur / 103 mp utili = 1747.57 eur/mp
Evocasa : ( 120000 apt + 8000 garajul ) / 68 mp utili = 1882.35 eur/mp
Belvedere : ( 202300 eur apt + 17850 eur garajul ) /107 mp utili = 2057.79 eur/mp
Evident, preturile s-au schimbat mult de atunci. Cine doreste sa le actualizeze, este invitatul meu. Implica prea multe telefoane si discutii cu dezvoltatorii, de care nu am timp - si nici interesul - acum.
Am facut o calculatie cand inca ma gandeam unde sa contractez. Este aici http://forum.softpedia.com/index.php?showtopic=224529 .La vremea respectiva, comparatia arata cam asa :
Edenia : 153500 eur / 98 mp utili = 1566.32 eur/mp
Prisaca Dornei : 180000 eur / 103 mp utili = 1747.57 eur/mp
Evocasa : ( 120000 apt + 8000 garajul ) / 68 mp utili = 1882.35 eur/mp
Belvedere : ( 202300 eur apt + 17850 eur garajul ) /107 mp utili = 2057.79 eur/mp
Evident, preturile s-au schimbat mult de atunci. Cine doreste sa le actualizeze, este invitatul meu. Implica prea multe telefoane si discutii cu dezvoltatorii, de care nu am timp - si nici interesul - acum.
VVVV - nu e alt user - pentru ca userul meu este numele adevarat si nu am de ce sa ma ascund. Cand o sa am toate detaliile o sa iti spun pretul corect.
Pana atunci bafta si nu mai presupune ca nu e bine.
O zi buna,
Madalin
on topic - e cineva interesat de proiectul asta ?
Business Magazin - e si ceva on-topic...
Cum se fabrica un apartament ieftin
Pentru un dezvoltator de ansamblu rezidential, singurele posibilitati de a reduce preturile in momentul de fata raman micsorarea suprafetelor proiectate pentru apartamente, constructia pe cont propriu a ansamblului si reducerea marjei de profit.
Autor: Catalin Stefancu
Data: 3.02.2008
In urma cu peste un an si jumatate, Bogdan Georgescu, managing partner al companiei de consultanta imobiliara Colliers International, estima pentru BUSINESS Magazin ca primele proiecte rezidentiale ieftine vor aparea pe piata in 2007, acestea urmand sa aiba un pret minim de 600 de euro pe metru patrat in Bucuresti. Costurile de constructie s-au majorat intre timp, terenurile se vand la valori duble comparative cu acum doi ani, iar dezvoltatorii au lansat pe piata numeroase ansambluri rezidentiale promovate ca fiind destinate clasei de mijloc, preturile medii anul trecut fiind de 1.500 euro/mp, potrivit unui raport Colliers din urma cu doua luni.
Ultimul proiect de acest fel a fost lansat saptamana trecuta de catre grupul de firme Conarg Pitesti, detinut de catre omul de afaceri Valentin Visoiu, care a dezvoltat anterior ansamblul rezidential Quadra Place. Noul proiect, situat tot in Capitala si denumit Rasarit de Soare, va cuprinde aproximativ 1.000 de locuinte si va fi situat in cartierul Titan, iar preturile anuntate pornesc de la 40.734 de euro pentru o garsoniera, 62.600 de euro pentru un apartament cu doua camere si 85.000 de euro pentru un apartament cu trei camere, fara TVA. Proiectul ?va tinti segmenul mediu inferior?, dupa cum il descrie proprietarul Conarg. ?Vom mai incepe in acest an lucrarile la alte 1.500 de locuinte, un proiect va fi pozitionat pe acelasi segment si unul pe segmentul mediu superior?, a spus Visoiu, care a mai adaugat ca investitiile in cele trei proiecte se vor ridica la 150 de milioane de euro.
Pretul scazut de pornire se explica prin ?designul minimalist?, dupa cum il descrie arhitectul proiectului, design vizibil si in compartimentarea apartamentelor. Spre exemplu, apartamentul cu trei camere are in medie 80,79 de metri patrati construiti, diferenta pana la suprafata utila fiind de 15-20% in minus, potrivit lui Romeo Cazanescu, directorul general al companiei dezvoltatoare. Aceasta inseamna aproximativ 65 de metri patrati, adica atat cat masoara in general apartamentele de doua camere proiectate in ansamblurile rezidentiale noi. Garsonierele Conarg vor avea in medie 36,52 mp construiti, in timp ce apartamentele cu doua camere - 56,13 mp construiti.
In afara de suprafetele reduse, o alta posibilitate prin care un dezvoltator poate sa vina pe piata cu o oferta de pret redusa este data de existenta unei companii de constructii in cadrul grupului dezvoltator. ?Practic, dezvoltatorul nu mai plateste separat constructorul care ii ridica proiectul, in schimb isi adauga la profitul sau un 5%, spre exemplu, din marja care s-ar fi dus la societatea de constructii?, explica Razvan Stroescu, managerul departamentului rezidential din cadrul Coldwell Bankers. Lucrarile de constructii pentru ansamblul Rasarit de Soare vor fi efectuate de catre dezvoltator, Conarg avand ca activitate de baza constructiile, la fel ca si in cazul companiei Comnord, detinuta de omul de afaceri Sorin Creteanu, care a intrat pe segmentul dezvoltarilor imobiliare prin ansamblul Ten Blocks.
Analistii imobiliari spun ca o alta modalitate de micsorare a preturilor finale sau macar de mentinere a celor actuale este ca dezvoltatorul sa isi reduca marja de profit. Valentin Visoiu anticipeaza un randament de 20?25% pentru investitia de 60 de milioane de euro la proiectul Rasarit de Soare, randament care nu este insa posibil la actualele preturi. ?In orice business, preturile sunt facute de piata si nu va pot garanta ca le vom mentine la fel pana la final?, admite proprietarul Conarg. Preturi similare de pornire au fost aplicate si pentru ansamblurile Planorama sau Confort Park, spre exemplu, dar au fost ulterior majorate, ceea ce se intampla in general la ansamblurile rezidentiale, dupa cum recunosc dezvoltatorii imobiliari. Pentru comparatie, preturile medii pe segmentul apartamentelor vechi din Titan au scazut in luna ianuarie cu aproape
4%, pana la 130.000 de euro pentru un apartament cu trei camere cu o suprafata de 75 metri patrati utili, potrivit indexului imobiliar realizat de Ziarul Financiar.
Cine va cumpara? Oficialii companiei Conarg considera ca sunt multi tineri care isi pot permite un credit ipotecar, pentru care venitul minim pe familie este de 1.000 de euro in medie, potrivit cerintelor actuale ale bancilor. ?Din studiile de piata realizate reiese ca sunt 100.000 de persoane in Bucuresti care isi pot permite un credit ipotecar, iar oferta actuala de apartamente este de cinci mii?, spune Romeo Cazanescu. Un studiu Alpha Bank realizat in urma cu doua luni sustine ca in Romania exista 700.000 de gospodarii care si-ar permite achizitionarea unei locuinte prin intermediul unui credit ipotecar, din care aproximativ 270.000 au contractat deja unul sau un credit de consum cu ipoteca.
Un studiu recent al Erste Bank estimeaza insa ca dobanzile ar putea creste in acest an in medie cu 1%, ceea ce, coroborat cu deprecierea monedei nationale fata de euro, ar putea duce la o scadere a preturilor locuintelor. ?In aceste conditii previzionam ca preturile locuintelor destinate clientilor cu venituri mici si medii se vor stabiliza sau chiar se vor reduce usor, in timp ce pentru locuintele din clasa de lux preturile vor ramane stabile?, se precizeaza in raportul bancii austriece.
Aceasta opinie nu este insa impartasita de Ionut Bordei, partener in cadrul companiei de consultanta imobiliara Eurisko. ?Vor exista corectii pentru preturile locuintelor exagerat de mari, dar nu exista motive pentru care preturile generale sa scada. Cresterea va fi mai mica, dar in niciun caz nu va avea loc o scadere?, insista Bordei, care argumenteaza prin majorarea preturilor la terenuri si a celor pentru lucrarile de constructie.
Cum se fabrica un apartament ieftin
Pentru un dezvoltator de ansamblu rezidential, singurele posibilitati de a reduce preturile in momentul de fata raman micsorarea suprafetelor proiectate pentru apartamente, constructia pe cont propriu a ansamblului si reducerea marjei de profit.
Autor: Catalin Stefancu
Data: 3.02.2008
In urma cu peste un an si jumatate, Bogdan Georgescu, managing partner al companiei de consultanta imobiliara Colliers International, estima pentru BUSINESS Magazin ca primele proiecte rezidentiale ieftine vor aparea pe piata in 2007, acestea urmand sa aiba un pret minim de 600 de euro pe metru patrat in Bucuresti. Costurile de constructie s-au majorat intre timp, terenurile se vand la valori duble comparative cu acum doi ani, iar dezvoltatorii au lansat pe piata numeroase ansambluri rezidentiale promovate ca fiind destinate clasei de mijloc, preturile medii anul trecut fiind de 1.500 euro/mp, potrivit unui raport Colliers din urma cu doua luni.
Ultimul proiect de acest fel a fost lansat saptamana trecuta de catre grupul de firme Conarg Pitesti, detinut de catre omul de afaceri Valentin Visoiu, care a dezvoltat anterior ansamblul rezidential Quadra Place. Noul proiect, situat tot in Capitala si denumit Rasarit de Soare, va cuprinde aproximativ 1.000 de locuinte si va fi situat in cartierul Titan, iar preturile anuntate pornesc de la 40.734 de euro pentru o garsoniera, 62.600 de euro pentru un apartament cu doua camere si 85.000 de euro pentru un apartament cu trei camere, fara TVA. Proiectul ?va tinti segmenul mediu inferior?, dupa cum il descrie proprietarul Conarg. ?Vom mai incepe in acest an lucrarile la alte 1.500 de locuinte, un proiect va fi pozitionat pe acelasi segment si unul pe segmentul mediu superior?, a spus Visoiu, care a mai adaugat ca investitiile in cele trei proiecte se vor ridica la 150 de milioane de euro.
Pretul scazut de pornire se explica prin ?designul minimalist?, dupa cum il descrie arhitectul proiectului, design vizibil si in compartimentarea apartamentelor. Spre exemplu, apartamentul cu trei camere are in medie 80,79 de metri patrati construiti, diferenta pana la suprafata utila fiind de 15-20% in minus, potrivit lui Romeo Cazanescu, directorul general al companiei dezvoltatoare. Aceasta inseamna aproximativ 65 de metri patrati, adica atat cat masoara in general apartamentele de doua camere proiectate in ansamblurile rezidentiale noi. Garsonierele Conarg vor avea in medie 36,52 mp construiti, in timp ce apartamentele cu doua camere - 56,13 mp construiti.
In afara de suprafetele reduse, o alta posibilitate prin care un dezvoltator poate sa vina pe piata cu o oferta de pret redusa este data de existenta unei companii de constructii in cadrul grupului dezvoltator. ?Practic, dezvoltatorul nu mai plateste separat constructorul care ii ridica proiectul, in schimb isi adauga la profitul sau un 5%, spre exemplu, din marja care s-ar fi dus la societatea de constructii?, explica Razvan Stroescu, managerul departamentului rezidential din cadrul Coldwell Bankers. Lucrarile de constructii pentru ansamblul Rasarit de Soare vor fi efectuate de catre dezvoltator, Conarg avand ca activitate de baza constructiile, la fel ca si in cazul companiei Comnord, detinuta de omul de afaceri Sorin Creteanu, care a intrat pe segmentul dezvoltarilor imobiliare prin ansamblul Ten Blocks.
Analistii imobiliari spun ca o alta modalitate de micsorare a preturilor finale sau macar de mentinere a celor actuale este ca dezvoltatorul sa isi reduca marja de profit. Valentin Visoiu anticipeaza un randament de 20?25% pentru investitia de 60 de milioane de euro la proiectul Rasarit de Soare, randament care nu este insa posibil la actualele preturi. ?In orice business, preturile sunt facute de piata si nu va pot garanta ca le vom mentine la fel pana la final?, admite proprietarul Conarg. Preturi similare de pornire au fost aplicate si pentru ansamblurile Planorama sau Confort Park, spre exemplu, dar au fost ulterior majorate, ceea ce se intampla in general la ansamblurile rezidentiale, dupa cum recunosc dezvoltatorii imobiliari. Pentru comparatie, preturile medii pe segmentul apartamentelor vechi din Titan au scazut in luna ianuarie cu aproape
4%, pana la 130.000 de euro pentru un apartament cu trei camere cu o suprafata de 75 metri patrati utili, potrivit indexului imobiliar realizat de Ziarul Financiar.
Cine va cumpara? Oficialii companiei Conarg considera ca sunt multi tineri care isi pot permite un credit ipotecar, pentru care venitul minim pe familie este de 1.000 de euro in medie, potrivit cerintelor actuale ale bancilor. ?Din studiile de piata realizate reiese ca sunt 100.000 de persoane in Bucuresti care isi pot permite un credit ipotecar, iar oferta actuala de apartamente este de cinci mii?, spune Romeo Cazanescu. Un studiu Alpha Bank realizat in urma cu doua luni sustine ca in Romania exista 700.000 de gospodarii care si-ar permite achizitionarea unei locuinte prin intermediul unui credit ipotecar, din care aproximativ 270.000 au contractat deja unul sau un credit de consum cu ipoteca.
Un studiu recent al Erste Bank estimeaza insa ca dobanzile ar putea creste in acest an in medie cu 1%, ceea ce, coroborat cu deprecierea monedei nationale fata de euro, ar putea duce la o scadere a preturilor locuintelor. ?In aceste conditii previzionam ca preturile locuintelor destinate clientilor cu venituri mici si medii se vor stabiliza sau chiar se vor reduce usor, in timp ce pentru locuintele din clasa de lux preturile vor ramane stabile?, se precizeaza in raportul bancii austriece.
Aceasta opinie nu este insa impartasita de Ionut Bordei, partener in cadrul companiei de consultanta imobiliara Eurisko. ?Vor exista corectii pentru preturile locuintelor exagerat de mari, dar nu exista motive pentru care preturile generale sa scada. Cresterea va fi mai mica, dar in niciun caz nu va avea loc o scadere?, insista Bordei, care argumenteaza prin majorarea preturilor la terenuri si a celor pentru lucrarile de constructie.
Antigua Residence Corbeanca... eu sunt in ceva tratative cu ei... par foarte in regula, timpul de finalizare este un pic cam mare - dec 2008, in rest preturile sunt ok... Proiectul se vinde numai prin Regatta care are exclusivitate pe vanzare. pe masura ce aflu mai multe detalii va tin la curent
QUOTE (MadalinIlie @ Feb 4 2008, 19:17)
on topic - e cineva interesat de proiectul asta ?
Da, evident, eu sunt interesat, ca de-aia am si deschis topic-ul, sa vad ce cred si alti potentiali cumparatori despre proiect, eu fiind unul dintre ei.
Am fost azi la showroom, si se pare ca e destul de multa lume interesata de acest proiect. Am incercat sa discut mai in detaliu cu doamnele/domnii de la vanzari, insa efectiv nu faceau fata la cati oameni erau acolo sa ceara informatii.
Asa ca nu am mai aflat mare lucru decat faptul ca se incepe constructia din spate, adica dinspre Est catre Vest. Darea in folosinta a apartamentlor se va face in consecinta incepand cu dec 2009 si culminand cu iun 2010.
Pe multi i-am auzit cum se plangea de faptul ca apartamentele din interior vor fi foarte umbroase.
Forma aia de H-uri alipite oare chiar asa de multi bani a economisit din costul final? Ca daca altul a fost ratinomentul din spatele deciziei de a adopta forma aceea, cred ca cei de la Conarg RE ar trebui sa aiba niste dubii in privinta colaborarii pe viitor cu studioul de arhitectura.
Am mai auzit ca in cazul platii la antecontract a doar 25% la suta din valoarea apartamentului se aplica si o dobanda de 10% din pretul final, sau din sold, nu imi e clar inca, practica intalnita si la alte proiecte dealtfel.
De asemenea am mai aflat cum e viata in 'cartier', adica faptul ca undeva in spate, pe str. Bratarii se desfasura un fel de petrecere/nunta tiganeasca ce se auzea de la showroom. E foarte greu pentru mine sa ma decid asupra acestui proiect, din cauza locatiei. Daca nu ar fi zona asta asa de naspa, probabil ca deja semnam un antecontract.
In curand... autoevolution.ro
Teste, stiri, ghiduri, jurnale, forum si multe altele!
Teste, stiri, ghiduri, jurnale, forum si multe altele!
Pagini: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63
Aceasta este o versiune simplificatã a paginii originale. Pentru a vizita versiunea originala click aici.