Unde au disparut cumparatorii ?

lowpy, on 24th February 2012, 13:14, said:

Nu crezi că poate ar fi bine să primești niște sfaturi din partea unor persoane avizate?
Să urmărești anunțuri imobiliare 6 luni prin presă poate fi obositor și poate, mă gândesc, nici normal nu prea e.

mardraaxi, on 24th February 2012, 13:21, said:

Stiu ca pare ciudat dar eu nu cred in "smenuri". Deci nici nu ma bag.
Cred in investitii pe termen lung dupa cum am mai zis.  Si in statistici si realitati economice.
Deci daca ai nevoie de un imprumut de 25% te duci la banca sau la Provident (imprumuturile pe persoana fizica sunt interzise din cate stiu eu). Sau la niste "baieti".
E problema ta daca vrei sa cumperi si ce vrei sa cumperi. Eu am alte preferinte .  
Iti urez succes cu achizitia ta care fara indoiala va fi una buna pe termen lung

Pretentia mea : Vorbeste putin mai calm si mai civilizat.  Ok ?

mihaicl1981, on 24th February 2012, 13:13, said:

Faptul că bulgarii ne bat la suprafață poate are legătură cu faptul că proprietățile din România nu sunt cadastrate corespunzător.

paradigmatic, on 24th February 2012, 13:32, said:

Nu-ti inchipui ca ma uit din minut in minut sa vad daca au mai schimbat pretul  
Dar cand te uiti dupa apartamente iti cam sar in ochi aceleasi anunturi.

mihaicl1981, on 24th February 2012, 13:32, said:

lowpy, on 24th February 2012, 13:38, said:

Eu când mi-am cumpărat casă m-am uitat la anunțuri fix zero secunde.

paradigmatic, on 24th February 2012, 13:50, said:

Esti un adevarat Chuck Norris al imobiliarelor din Romania.

Noi ne scremem cu cifre si date pe aici si tu tac pac .

paradigmatic, on 24th February 2012, 13:50, said:

As putea spune ca te invidiez, dar in asteptarea resurselor financiare am zis ca nu strica sa urmaresc piata...
Sunt de acord ca este de preferat sa iti consumi cat mai putin timp in acest caz, dar asta depinde de multi factori.
Ai apelat la o agentie sau a fost alta conjunctura?

lowpy, on 24th February 2012, 13:55, said:

Întâmplarea a făcut că am dat peste un agent imobiliar.
Când l-am cunoscut nu știam dacă a fost operator mecanic tractor la ferma 9 sau brancardier la spitalul Fundeni.
Mă rog...genul de om care dacă-și scapă ceasul în hazna când vrea să se șteargă la cur, nu are nicio problemă în a băga mâna după el.
Mi-a ofertat un comision, i-am ofertat jumate din ofertatul lui și i-am spus.
- Vezi apartamentele alea?
- Da. A răspuns el.
- Vreau să cumpăr unul din ele cu banii ăștia. I-am spus.
- Nu mă deranja decât în momentul în care vei găsi unul cu actele la zi. Am completat.
Ne-am luat la revedere și după aprox 2 spt m-a sunat.
Bingo...

Decât să pierd 6 luni de meditații exhaustive metempsihozice prin presa de anunțuri imobiliare, am avut norocul să dau peste un agent imobiliar, pe cât de necioplit, pe atât de harnic și doritor să facă un ban.

mihaicl1981, on 24th February 2012, 13:54, said:

Păi ce plm.
Când mă pornesc pe o chestie o fac.
Nu o flutur în vânt în așteptarea unui pupic umed pe cap.

paradigmatic, on 24th February 2012, 14:36, said:

Ciudat, si dupa ce ti-ai cumparat esti pe forum si faci meditații exhaustive metempsihozice.

gicafranaru, on 24th February 2012, 15:16, said:

Cred că voalat vrei să mă întrebi dacă stau pe forum pt. că am interese meschine?

Ei bine da.
Am interesul de a face profit de pe urma pieței imobiliare.
Am acest interes pt. că proiectez imobile.
Și mă interesează în primul rând ca aceste imobile să se construiască.
Ca să se construiască, ele, imobilele, trebuie să fie accesibile.
Adică lumea să le consume... și mai ales să poată să le consume.

Doi la mână.
Polemicile forumistice legate de piața imobiliară mă educă.
Văd ce gândesc oamenii.
Și mai ales văd cum gândesc oamenii când își doresc o casă a lor.

Trei la mână
Moderator fiind țin să temperez atmosfera făcându-mă prezent .

Patru la mână.
Este un subiect ce naște prin sine natură animozități.
Și nu pot să nu-mi refuz acest deliciu personal.
Sunt și puțin sadic...recunosc

Dar să știi, sunt pasionat de multe alte lucruri pe acest forum.
Trebuie doar să vezi varietate de subiecte nonimobiliare pe care le deschid.
Crecă-s trecute în profil.

Sper să nu mă consideri diabolic...

Edited by paradigmatic, 24 February 2012 - 15:38.

paradigmatic, on 24th February 2012, 15:37, said:

Okey nici o problema. Preturile actuale sunt si au fost asa de mari deoarece OAMENI NU GANDESC, asa in general.
Surprizele au inceput sa apara, dupa recensamant s-a vazut ca spatiul locativ din Romania pe mediu urban e mare, suficient. Dar, vine statul si face cateva miscari: da prima casa, subventioneaza pensionari care stau in ap enorm de mari singuri, uni au pensii f mari, fel de fel de ajutoare, nu se impoziteaza proprietatile multiple suplimentar, blocheaza evolutia intravilanului ale amrilor orase si obliga sa se construiasca doar ilegal pt spaga, prin centrele marilor orase am vazut cine sta pe acolo, interesul este pastrarea preturilor mari la locuinte in interesul bancilor straine si al notarilor, DAR aceasta cosmelie se destrama. Preturile sunt anormale indiferent la ce indicator economic ne referim, dar romani sunt tembeli, cumpara fara sa gandeasca la viitor, si dupa aia se plang ca nu mai au somn din cauza ratelor, ca nu mai pot pleca in concediu. Sa crezi ca poti plati ratele astea 30 de ani e o iluzie. Dupa ce treci de 40 de ani sansele de angajare iti scad considerabil. Familiile cu copiii se descurca f greu, mai sunt probleme de sanatate etc. Mie nu imi vine sa cred ca sunt oameni acre au muncit pt 50k si i-au dat pe un ap 2 cam. Dar, putini sunt cei care au cumparat cash, cei care mai cumpara acum sunt inconstientii care nu au economisit niciodata un 5k euro si se baga la credite de 50K si la care trebuie sa dea inapoi 120K !!!
Preturi uriase , 1000 euro pe mp in Bucuresti e enorm , dar scaderea va veni , avand in vedere ca 10 ansambluri imobiliare din Bucuresti au dat faliment in ultimele 2 luni. E o iluzie si ca preturile au scazut fata de acum cativa ani !! Nu e adevarat , euro s-a depreciat cu 30 % , e aproape 4.4 ron , deci preturile in lei nu au scazut mai deloc . Adevarata scadere deabia de acum ar trebui sa urmeze ... Vine recesiunea iar , Q1 a fost jalnic , o sa vedeti iar concedieri mari ( vezi CRF , posta ) , urmeaza vremuri grele , nu e bine sa depinzi de rate in urmatorii 5-6 ani.

Apropo am prieteni care lucreaza in constructii, proiectanti, arhitecti (si uite asa cam stiu cat costa un metru patrat finisat de bloc nou, adica undeva la 3-4 sute de euro cu totu ), nu prea mai au ce face prin Romania, lucreaza pe la diferite proiecte din alte tari, majoritatea la proiecte care se fac prin Franta. Daca era incurajata constructia in regie proprie probabil ai fi avut de castigat, altfel mai greu, pt ca astia dezvoltatorii isi au oamenii lor. Dar in fine tu stii mai bine.

Edited by gicafranaru, 24 February 2012 - 15:57.

gicafranaru, on 24th February 2012, 15:52, said:

Pot să-ți spun că defapt oamenii gândesc, dar o fac în funcție de realitatea din jurul lor.
Este un mod de gândire impus.
Uneori realitatea se schimbă și oamenii gândesc altfel decât cum o făceau în trecut.

În construcții viața este grea.
Este musai să te adaptezi dacă vrei să supraviețuiești.
Înveți și alte lucruri pe care le poți oferi.
Eu spre exemplu, deși am proiectat mai puțin am învățat printr-o conjunctură favorabilă să implementez proiectele pe șantier.
Am avut noroc cu primăvara arabă...și cu relocarea unor businessuri mari în România.
Proiecte UE...și alte de din astea.
Migrezi cu munca acolo unde-s bani.
Ce poți să faci?

Mulți au plecat.
Este o pierdere asta.
Și vor continua să plece.
La fel cum fac și medicii și inginerii și mulți alții.

paradigmatic, on 24th February 2012, 16:09, said:

Ei care au plecat au proiectat multe bloculete prin Bucuresti, dinastea facute de diferiti dezvoltatori mai mici. Nu au vrut sa lase la pret, abea acum au inceput cate putin. Daca ar fi lasat la pret si se multumeau cu un profit de 20-30% ar fi vandut mai mult, se construia mai mult, se proiecta mai mult etc. Dar ei vor profituri de 200%, ei nu se mai poate, nu le vine sa creda acum ca nu se mai poate. . Oamni care sa cumpere la preturi decente, normale ar fi fost destui.
Am observat ca nu m-ai contrazis cand am spus ca un mp construit in general e undeva pe la 3-4 sute de euro cu totu!!! Stii si tu f bine cat e, nu te intreb sa ne spui...

gicafranaru, on 24th February 2012, 16:15, said:

Ca să produci 1 mp de locuință, în regie proprie, adică o mare parte din lucrări făcute la negru, un constructor cu experiență și furnizori cu prețuri în piață, poate produce acel mp cu aprox 380-400 e/mp.
Acest preț este cel actual în condiții de criză și implică un profit absolut mizerabil.
Deci da.
Ai dreptate 100%

Dacă scoți un 15-20 e/mp profit la finalul lucrării e bine.

Ăsta-i prețul constructorului la un nivel de fiscalizare mic.
Adică 400 e-mp
Adică multe munci la negru.

Dacă pui și proiectarea, avizele, taxele, și alte costuri mărunte, prețul urcă la 430-440 e-mp.
Dacă produci acest mp perfect legal, prețul ajunge pe la 600 euro.
Diferența de la 430 e-mp la 600 euro o reprezintă fiscalizarea statului și toate impozitările în fluxul de producție.
Cărți de muncă, impozit pe profit, etc...
La un astfel de preț, un dezvoltator credibil are o marjă de profit de 20%.
Asta înseamnă că la aprox 2 ani de proces de producție, prețul ajunge la aprox 750-800 e/mp.
Repet.
În condiții perfect legale.

La un CUT de 2, adică la fiecare 1 mp de teren corespund 2 mp de construcție.
Adică, să produci 2 mp de construcție ai nevoie de 1 mp de teren.
La un teren de aprox 200 e-mp, asta înseamnă că la fiecare 1 mp de construcție se mai adaugă jumătate din prețul terenului, adică 100 euro.
Și astfel ajungi la 900 e/mp...cu profit cu tot.
3% comisionul agenției ajungi la 930.

TVA + alte lucrări de cadastrare, intabulare...
Sari de 1000 e-mp.
Ca și reper totuși, 1000 e/mp este realizabil.

Nu au existat niciodată profituri de 200%

Aceste sume pot scade considerabil dacă noțiunea de dezvoltator se confundă cu cea de constructor.
În România dezvoltatorii erau diferiți de constructori.

Profituri mari au făcut dezvoltatorii-constructori, adică aceleași entități comerciale.
Spre exemplu, frații Negoiță.
Surprinzător, dezvoltatorii-constructori au oferit pe piață cele mai mici prețuri și au avut și cele mai mari profituri.
Când ai multe guri de hrănit, prețul urcă.

Edited by paradigmatic, 24 February 2012 - 17:03.

paradigmatic, on 24th February 2012, 16:43, said:

Din ce spui tu sa inteleg ca cei care vand blocuri noi acum au ajuns la limita de jos nu mai pot lasa la pret deoarece ar iesi in pierdere. Dupa parerea ta un 1000 euro pe metru patrat bloc nou e un pret corect.

Pe o suprafata de 500 de metri patrati, daca constriesti un bloc o sa ai 1000 de metri patrati construiti. hmmmm, nu prea iese la cantar. In fine....

Edited by gicafranaru, 24 February 2012 - 17:04.

gicafranaru, on 24th February 2012, 17:02, said:

1000 euro mp construit, sau util?

gicafranaru, on 24th February 2012, 17:02, said:

Cei care au construit în 2008 sunt în pierdere din momentul în care prețul a coborât sub 1200 e-mp

gicafranaru, on 24th February 2012, 17:02, said:

În opinia mea, în ziua de azi poți să produci 1 mp de locuință în condiții perfect legale și civilizate cu profituri decente, cu 1000 e-mp de bloc nou.
Acest preț este posibil doar dacă terenul costă aprox 200 e-mp.